獨家-消息人士稱，摩根士丹利為日本房地產基金籌資約 6.8 億美元

Miho Uranaka/Anton Bridge

路透社東京4月4日 - 兩位熟悉內情的人士稱，摩根士丹利MS.N正在為一個專注于日本的房地產基金籌集約1000億日元($684 million)，這凸顯了投資者對房地產的興趣，因為這個世界第四大經濟體正在擺脫多年的通貨緊縮和價格停滯。

據這兩位知情人士透露，摩根士丹利管理的這只基金將於 6 月份結束募集，根據目前投資者的承諾，預計將募集至少 1,000 億日元。這兩位人士說，基金的最終規模可能會在結束時發生變化。

其中一人說，投資將集中在大城市的寫字樓和多戶住宅樓，以及物流和酒店。

摩根士丹利拒絕發表評論。本文首次報導了該基金的詳細情況。

這家美國公司是最新一家將目光投向日本房地產的全球資產管理公司，在經歷了多年的經濟增長停滯、工資持平和零通脹之後，日本房地產這一資產類別重新受到青睞。

去年，日本央行 17 年來首次加息後，投資環境發生了巨大變化。

土地省的一項調查顯示，包括房地產在內的價格正在上漲：2024 年，日本全國的土地價格增長了 2.7%，這是自 1991 年以來最快的速度，而在 1991 年之後，日本開始了 "失去的幾十年"。

"布魯克菲爾德資產管理公司（Brookfield Asset Management BAM.TO）董事總經理Ikushin Tsuchida說："在通脹環境下，我們看到了房地產投資的巨大潛力。"他說："市場動態正在發生變化。

與此同時，在公司治理的推動下，日本的上市公司正在尋求改善其資本使用情況，並出售一些房地產持股。

亞洲的希爾豪斯投資公司（Hillhouse Investment）、瑞典的 EQT 公司和美國的華平投資公司（Warburg Pincus）等全球基金正在招聘人才，以擴大在日本的業務。各基金表示，人才競爭十分激烈。

競爭白熱化

三井住友信託研究所（Sumitomo Mitsui Trust Research Institute）的大谷翔太（Shota Otani）表示，全球基金對日本房地產的投資在 2020 年達到頂峰後，由於全球利率上升而連續幾年下降。

但去年第四季度似乎是一個轉折點，投資同比增長 37%，大谷預計這一趨勢將持續下去。

國內私募股權基金 Integral 于 1 月份推出了房地產基金，目前正在籌集資金。Integral 房地產合夥人 Hironori Nakai 說，房價上漲促使日本投資者承擔更多風險。

"他說："到目前為止，投資者一直在尋求穩定，但隨著通脹的到來，投資者需要能夠產生足以擊敗利率的回報的產品。

曾就職于黑石集團BX.N的合夥人 Tomohiro Sumiya 說，翻新或改建物業，然後提高租金，是實現高回報的一種方法。

復工推動寫字樓需求

投資者表示，雖然有很多交易，但在一些最受歡迎的行業，如酒店業，有一些過熱的跡象。

總部位於香港的高富資本（Gaw Capital Partners）於今年 2 月以超過 10 億美元的交易價格收購了東京市中心的黃金購物中心東急廣場銀座，該公司的董事總經理兼日本區負責人伊莎貝拉-羅（Isabella Lo）表示，由於市場競爭過於激烈，該公司最近在一些酒店項目的競標中敗下陣來。

"她說："對投資者來說，這是一個有些危險的市場，因為利率不斷上升，流動性很大，競爭也很激烈。

相比之下，大型寫字樓物業則是一個亮點，與全球趨勢背道而馳，因為隨著大流行病的結束，越來越多的日本人重返辦公室。世邦魏理仕的數據顯示，截至2024年12月底，東京的寫字樓空置率為3.5%，而曼哈頓為14.7%，倫敦市中心為7.6%。

由於日本勞動力短缺，企業紛紛將靠近火車站的時尚寫字樓作為吸引和留住員工的手段。三井住友信託銀行（Sumitomo Mitsui Trust Bank）執行總裁北口夏樹（Natsuki Kitaguchi）說，租金上漲的承諾吸引了投資者的資金。

今年，布魯克菲爾德（Brookfield）收購了東京豪華酒店和辦公樓綜合體 Meguro Gajoen 的部分所有權，黑石集團（Blackstone）則從西武控股9024.T手中收購了東京 Garden Terrace Kioicho。這兩處房產都包括辦公樓以及婚禮場地和酒店。

長期以來，激進投資者一直以日本公司持有的房地產為目標，其中一些投資者在推動公司治理變革方面取得了越來越大的成功。一個引人注目的例子是，美國基金埃利奧特（Elliott）去年入股東京燃氣公司9531.T。

埃利奧特投資的消息傳出後，高盛首席日本股票策略師布魯斯-柯克（Bruce Kirk）收到了大量有關日本公司的分析請求，這些公司的賬面上都有大量未實現的房地產收益。

柯克的計算顯示，截至 2024 年 3 月底，Topix 上市公司的房地產資產未實現收益總計達 25 萬億日元。

"柯克說："過去人們認為，即使價值存在，也無法釋放。"現在，投資者更有可能釋放部分價值，或者至少讓企業管理層做些什麼。"