「北都」價值突顯，已成兵家必爭之地

2024年施政報告中，明確了推動北部都會區（北都）建設的部署，特區政府表示會在保持公共財政穩健的前提下，提速推進北都内與經濟和房屋發展相關的工程。

近年，特區政府全力推進北都工作，或要實現「南金融、北創科」的新產業佈局。

特區政府於2021年10月頒佈《北部都會區發展策略》，建議致力將「北都」發展成為國際創科中心，其中包括涵蓋河套區港深創新及科技園及附近新田/落馬洲一帶的地區；其後於2023年10月發佈《北部都會區行動綱領2023》，將新田科技城納入「創新科技地帶」的一部分，並公佈《新田科技城分區計劃大綱草圖》，將向地產商收回土地作創科用途。

從長遠來看，「北部都會區」將成為香港未來發展的新引擎，或會通過提供新土地作創新科技發展用途，其中位於「創新科技地帶」的新田科技城，將成為「北都」產業發展的中心。

值得留意的是，今年的施政報告指出，北都將逐漸進入收成期，其中在未來五年，會有6萬個房屋單位落成入夥，新田科技城的首批用地會推出市場，實施「一地兩檢」的新皇崗口岸大樓也會落成。而在第二個五年，將再增加15萬個房屋單位，有超過千萬平方米的總樓面面積作經濟用途，古洞北首幢政府用辦公大樓落成啓用。基礎設施方面，北區醫院也會完成擴建並投入服務，而北環線主線會在2034年竣工，北都公路（新田段）預計2036年開通，這些配套設施的完善，將大大推動北區的科技產業發展，帶動周邊的經濟和消費。

為此，北部都會區尤其新田是香港本土大型地產商的兵家必爭之地，各大地產商早在幾年前已在北區佈局。

新世界發展（00017.HK）就預計，未來十年，香港新增可發展的用地將有約四成來自「北都」，面積或將達到3萬公頃，約為香港總面積的三分之一，並由西至東分為四大區域，包括高端專業服務和物流樞紐、創新科技地帶、口岸商貿及產業區，以及藍綠康樂旅遊生態區。

新世界發展於截至2024年6月30日在新界就有合共約1584萬平方尺待更改用途的應佔農地土地面積，其中約九成位於「北都」，以把握特區政府的發展規劃。

不過，在北區尤其新界，擁有最多土地儲備的還要數恒基地產（00012.HK）。

恒基地產2024年6月30日在香港持有的土地儲備有2350萬平方尺（按自佔樓面面積計算），並持續購入新界土地，其中於粉嶺北及古洞北新發展區所持有的145萬平方尺土地，於今年上半年獲特區政府以現金補償方式，用18.6億港元收回，也為恒基地產帶來一筆一次性巨額收益。但在2024年6月末，恒基地產於新界的土地儲備仍達到4510萬平方尺，是香港擁有最多新界土地的發展商，而在「北都」新田擁有自佔土地面積約610萬平方尺。

新鴻基地產（00016.HK）之前在北區持有的土地也因為特區政府發展需要被收回，並獲得數十億港元的補償金，也算是不錯的一次性收益。不過需要注意的是，截至2024年6月30日止2024財年報告顯示，這家地產集團於下半財年又增加了三幅位於北區的住宅用地，分别為元朗東成里的住宅/商鋪用地77.6萬尺，沙田香粉寮的住宅用地52.1萬尺以及元朗錦田25.1萬平方尺住宅用地，合計可建總樓面面積逾150萬平方尺。

而在2024年6月止的財政年度之後，新地又於7月購入臨近沙田港鐵第一城站的住宅用地，總樓面面積約15.7萬平方尺，而且就一宗換地交易完成補價，取得位於粉嶺北的地皮，總樓面面積約30.8萬平方尺。目前新地在北區也有多個項目在發售中，包括元朗The YOHO Hub II，Silicon Hill等。

長實集團（01113.HK）的2023年年報透露的北區農地或合共有1242萬平方尺，其中元朗一佔60%權益項目的地盤面積或達到861萬平方尺，而在北區一地盤的面積也有121萬平方尺，此外在元朗和大埔的若幹地盤分别有172萬平方尺和13.3萬平方尺，均為計劃中。

可見這幾家最大的本地地產商正積極佈局北區，或期望從未來的政府發展中分一杯羹。