EXKLUSIV-Morgan Stanley sammelt rund 680 Millionen Dollar für Japan-Immobilienfonds, sagen Insider

- von Miho Uranaka und Anton Bridge

TOKYO, 04. Apr (Reuters) - Morgan Stanley MS.N sammelt rund 100 Milliarden Yen ($684 Mio.) für einen auf Japan ausgerichteten Immobilienfonds ein, sagten zwei mit der Angelegenheit vertraute Personen, was das Interesse der Investoren an Immobilien unterstreicht, da die viertgrößte Volkswirtschaft der Welt die jahrelange Deflation und die stagnierenden Preise hinter sich lässt.

Der von Morgan Stanley verwaltete Fonds soll im Juni geschlossen werden und auf der Grundlage der derzeitigen Zusagen der Investoren mindestens 100 Milliarden Yen einnehmen, so die Personen, die beide nicht genannt werden wollten, weil die Informationen nicht veröffentlicht wurden. Die endgültige Größe des Fonds könne sich bis zum Abschluss noch ändern, so die Personen.

Die Investitionen werden sich auf Büros und Mehrfamilienhäuser in Großstädten sowie auf Logistik und Hotels konzentrieren, sagte einer der Personen.

Morgan Stanley lehnte eine Stellungnahme ab. Über die Einzelheiten des Fonds wird hier zum ersten Mal berichtet.

Das US-Unternehmen ist der jüngste globale Vermögensverwalter, der japanische Immobilien ins Visier nimmt, eine Anlageklasse, die nach Jahren des stockenden Wirtschaftswachstums, stagnierender Löhne und einer Null-Inflation wieder in Mode gekommen ist.

Die Investitionsmöglichkeiten haben sich im letzten Jahr stark verändert, vor allem nachdem die Zentralbank im März letzten Jahres zum ersten Mal seit 17 Jahren die Zinssätze angehoben hat.

Die Preise, auch für Immobilien, steigen jetzt: Laut einer Erhebung des Landministeriums stiegen die Grundstückspreise in ganz Japan im Jahr 2024 um 2,7 Prozent und damit so schnell wie seit 1991 nicht mehr, als die "verlorenen Jahrzehnte" des Landes begannen.

"Wir sehen ein großes Potenzial für Immobilieninvestitionen in einem inflationären Umfeld", sagte Ikushin Tsuchida, Managing Director bei Brookfield Asset Management BAM.TO. "Die Marktdynamik ändert sich", sagte er.

Gleichzeitig bemühen sich Japans börsennotierte Unternehmen im Rahmen einer Corporate-Governance-Initiative, ihre Kapitalverwendung zu verbessern und einige Immobilienbeteiligungen zu veräußern.

Globale Fonds wie Hillhouse Investment mit Sitz in Asien, das schwedische Unternehmen EQT und Warburg Pincus mit Sitz in den USA stellen Mitarbeiter ein, um ihre Präsenz in Japan auszubauen. Der Wettbewerb um Talente ist hart, sagen die Fonds.

DER WETTBEWERB WIRD HÄRTER

Nach dem Höchststand im Jahr 2020 gingen die weltweiten Fondsinvestitionen in japanische Immobilien mehrere Jahre lang zurück, da die Zinssätze weltweit stiegen, so Shota Otani vom Sumitomo Mitsui Trust Research Institute.

Doch das letzte Quartal des vergangenen Jahres schien ein Wendepunkt zu sein, denn die Investitionen stiegen im Jahresvergleich um 37 Prozent, und Otani geht davon aus, dass sich dieser Trend fortsetzen wird.

Der inländische Private-Equity-Fonds Integral hat im Januar einen Immobilienfonds aufgelegt und sammelt derzeit Kapital. Hironori Nakai, Partner bei Integral Real Estate, sagte, dass die steigenden Preise japanische Investoren dazu gebracht haben, mehr Risiken einzugehen.

"Bislang haben die Anleger auf Stabilität geachtet, aber mit dem Einsetzen der Inflation steigt die Nachfrage nach Produkten, die ausreichende Renditen erzielen können, um die Zinsen zu Übertroffen", sagte er.

Sein Partner Tomohiro Sumiya, der zuvor bei Blackstone BX.N tätig war, sagte, dass die Renovierung oder der Umbau von Immobilien und die anschließende Erhöhung der Miete eine Möglichkeit sind, diese höheren Renditen zu erzielen.

RÜCKKEHR ZUR ARBEIT TREIBT DIE BÜRONACHFRAGE

Investoren sagen, dass es zwar viele Angebote gibt, aber in einigen der beliebtesten Sektoren, wie z. B. Hotels, Anzeichen für eine Überhitzung bestehen.

Das in Hongkong ansässige Unternehmen Gaw Capital Partners, das im Februar das Tokyu Plaza Ginza, ein erstklassiges Einkaufszentrum im Zentrum von Tokio, im Bewertung von mehr als 1 Milliarden USD erwarb, hat in letzter Zeit eine Reihe von Angeboten für Hotels verloren, da der Markt zu wettbewerbsintensiv geworden ist, so Isabella Lo, Geschäftsführerin und Leiterin des Bereichs Japan.

"Aufgrund der steigenden Zinssätze, der hohen Liquidität und des starken Wettbewerbs ist der Markt für Investoren etwas gefährlich", sagte sie.

Im Gegensatz dazu waren große Büroimmobilien ein Lichtblick, der sich gegen den weltweiten Trend durchsetzte, da mehr Japaner nach dem Ende der Pandemie ins Büro zurückkehrten. Ende Dezember 2024 lag die Leerstandsquote in Tokio bei 3,5 Prozent, gegenüber 14,7 Prozent in Manhattan und 7,6 Prozent im Zentrum Londons, wie Daten von CBRE zeigen.

Angesichts des Arbeitskräftemangels in Japan nutzen Unternehmen trendige Büros in der Nähe von Bahnhöfen als Mittel, um Mitarbeiter anzuziehen und zu halten. Die Aussicht auf höhere Mieten zieht Investorengelder an, so Natsuki Kitaguchi, Managing Executive Officer bei der Sumitomo Mitsui Trust Bank.

In diesem Jahr erwarb Brookfield einen Teil des Luxus-Hotel- und Bürokomplexes Meguro Gajoen in Tokio und Blackstone erwarb Tokyo Garden Terrace Kioicho von Seibu Holdings 9024.T. Zu beiden Objekten gehören neben Bürogebäuden auch Hochzeitslokale und Hotels.

Aktivistische Investoren haben es seit langem auf die Immobilien japanischer Unternehmen abgesehen, und einige von ihnen drängen mit wachsendem Erfolg auf Änderungen in der Unternehmensführung. Ein bekanntes Beispiel ist der US-Fonds Elliott, der im vergangenen Jahr eine Beteiligung an Tokyo Gas 9531.T erwarb.

Als die Nachricht von Elliotts Investition bekannt wurde, erhielt der Chefstratege für japanische Aktien bei Goldman Sachs, Bruce Kirk, einen Ansturm von Analyseanfragen zu japanischen Unternehmen mit beträchtlichen nicht realisierten Immobiliengewinnen in ihren Büchern.

Kirks Berechnungen zeigen, dass die im Topix gelisteten Unternehmen Ende März 2024 insgesamt 25 Billionen Yen an nicht realisierten Gewinnen aus Immobilienanlagen aufwiesen.

"In der Vergangenheit war man der Meinung, dass der Bewertung zwar vorhanden ist, aber nicht gehoben werden kann", so Kirk. "Jetzt ist es wahrscheinlicher, dass die Anleger einen Teil dieses Wertes freisetzen können oder zumindest die Unternehmensleitung dazu bringen, etwas zu tun."