獨家洞察 | 中國一線城市放鬆購屋限制，市場會好起來嗎？

近期，中國四大一線城市相繼宣布了一系列樓市寬鬆措施，這一行動是響應人民銀行（PBOC）於9月24日推出的寬貨幣政策，以及政治局會議提出的關於房地產市場「止跌回稳”要求。自從該系列政策發布以來，內房股在港股市場飆升，成為股市復甦中的佼佼者，部分房地產企業如雅居樂和世茂等此前表現不佳的股票，在周三的漲幅甚至超過了150%。自人行9月24日推出寬鬆政策以來，恆生內房股指數已上漲超過60%。 

儘管一線城市最新推出的樓市寬鬆政策在市場預料之中，但分析師對政策寬鬆的評價卻莫衷一是。除廣州全面解除限購外，其餘城市的政策調整都比預期更為審慎，京滬深的政策調整主要集中在非核心區域。特別是北京和上海，其限購政策相較於廣州和深圳更為嚴格，即便人行已統一了全國一二手住宅的最低首付比例，但京滬二套房的最低首付比例仍高於首套房。 

分析师的普遍共识是，随着市场情绪的好转，短期内房屋销售将显著回暖，且二手房市场有望超越新房市场表现。有的分析师根据市场参与者的反馈，以及高频销售、访客数据等，在已捕捉到一些市场改善的积极信号，但这种改善能否持续下去仍存不确定性，因为这需要经济基本面的改善、住房库存减少以及烂尾项目的妥善解决作为支撑。 

在此背景下，市場普遍預期，隨著流動性的激增，股市將在短期內持續保持強勁態勢。儘管優質企業（POEs）表現搶眼，但多數分析師仍持謹慎態度，並採取了精選投資策略，國營企業依舊受到青睞。同時，專注於一線城市的開發商也被認為是這項政策放寬的主要受益者。此外，國慶黃金週期間的房屋銷售數據也將成為市場的焦點。市場也預期，中國將在不久後宣布進一步的財政刺激政策，甚至可能進一步放寬剩餘的購屋限制。

四大一線城市的樓市寬鬆措施一覽：

在樓市迎來大規模寬鬆政策後，房地產市場的復甦前景備受矚目。多數分析師指出，短期內，這一系列政策無疑將為房地產市場注入活力，然而，長期復甦的可持續性則更依賴整體經濟的恢復狀況。 

高盛分析师Yi Wang认为，广州和深圳的宽松措施符合预期，但北京和上海低于预期。尽管这些宽松政策有望在短期内刺激房屋销量的增长，但诸如收入和就业状况等其他宏观经济因素仍需得到显著改善。要实现房价“止跌回升”，还需在减少库存、放缓二手房供应以及推动未完工项目完工等方面做出更多努力。Yi Wang预计，上海的二手房市场将受益于该市庞大的非本地常住人口。目前A股估值仍处于历史低位，考虑到迄今宣布的措施，投资者可能对房价趋势过于悲观。 

大華銀行分析師Jieqi Liu預計，短期房屋銷售將出現反彈，尤其是在一線城市，但復甦的強度仍有待觀察。隨著流動性和市場情緒的改善，房地產股也獲得了強力支撐。數據顯示，北京和上海的二手房銷售已經迅速回暖，但深圳的反彈力度相對較小。相較之下，新政對二線城市和新房銷售的影響相對有限。大華銀行上調估值倍數以反映利率下調和政策支持所帶來的正面影響；維持市場減持評級，認為華潤置地仍是首選，但如果房屋銷售持續復甦，房企可能在2025財年看到更大的盈利复苏。 

野村證券分析師Jizhou Dong表示，上海和深圳限購措施仍然存在；如果市場沒有實際復甦，預計這些城市將在不久的將來進一步放鬆限制，因為一線城市除了在核心區域放鬆限制外，並沒有其他選擇來支持房地產市場。他認為，房屋銷售將出現短期反彈，但持續復甦仍面臨不確定性；股價將維持在高點。他更傾向於物業管理價值鏈中的優質品牌如貝殼，以及同時擁有房地產和消費雙重優勢的華潤置地和龍湖。 

摩根大通分析師Karl Chan認為，上海和深圳的放寬措施僅為部分調整，可能令部分投資人感到失望。雖然新政公佈後的首個週末市場出現了銷售回溫跡象，但這可能只是短暫的市場衝動反應。他認為，需要觀察至少兩個月的銷售數據才能確認市場是否已經觸底。 

瑞銀分析師John Lam表示，政治局會議後，房屋銷售有所增長，尤其是二手房市場表現突出，而二手房掛牌價格也有所上升，這反映了市場情緒的改善。 

大和證券分析師William Wu表示：「放寬樓市限購將釋放非本地居民的住房需求，有助於

於穩定非核心地區的房地產市場。非核心區域佔一線城市新房銷售的很大一部分。 」

他同時指出，一線城市的強勁表現可能會對週邊低階城市造成壓力，因此對全國銷售的整體影響可能相對有限。

William Wu預計，這些措施將為一線城市新增1,730億至2,120億元人民幣的二手房屋銷售。

短期內，他對房地產市場持謹慎樂觀態度，更傾向於華潤置地和中國海外發展。 

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