EXCLUSIVO-Morgan Stanley arrecada cerca de US$ 680 milhões para fundo imobiliário japonês, dizem fontes

Por Miho Uranaka e Anton Bridge

TÓQUIO, 4 Abr (Reuters) - Morgan Stanley MS.N está levantando cerca de 100 bilhões de ienes(US$ 684 milhões) para um fundo imobiliário focado no Japão, disseram duas pessoas familiarizadas com o assunto, destacando o interesse dos investidores em imóveis à medida que a quarta maior economia do mundo emerge de anos de deflação e preços estagnados.

O fundo administrado pelo Morgan Stanley deve fechar em junho e deve levantar pelo menos 100 bilhões de ienes com base nos compromissos atuais dos investidores, de acordo com as pessoas, ambas as quais se recusaram a ser identificadas porque a informação não foi tornada pública. O tamanho final do fundo pode mudar até o fechamento, disseram as pessoas.

O investimento se concentrará em escritórios e edifícios residenciais multifamiliares nas principais cidades, bem como em logística e hotéis, disse uma das pessoas.

O Morgan Stanley se recusou a comentar. Os detalhes do fundo são relatados aqui pela primeira vez.

A empresa norte-americana é a mais nova gestora de ativos global a focar no mercado imobiliário japonês, uma classe de ativos que voltou a ser popular após anos de crescimento econômico intermitente, salários estáveis e inflação zero.

O cenário de investimento mudou drasticamente no último ano, principalmente depois que o banco central aumentou as taxas de juros pela primeira vez em 17 anos em março passado.

Os preços, incluindo os de imóveis, estão subindo: os preços dos terrenos em todo o Japão cresceram 2,7% em 2024, o ritmo mais rápido desde 1991, quando começaram as "décadas perdidas" do país, mostrou uma pesquisa do Ministério da Terra.

"Vemos grande potencial no investimento imobiliário em um ambiente inflacionário", disse Ikushin Tsuchida, diretor administrativo da Brookfield Asset Management BAM.TO. "A dinâmica do mercado está mudando", disse ele.

Ao mesmo tempo, em um esforço de governança corporativa, as empresas listadas do Japão estão buscando melhorar o uso de capital e vender algumas propriedades.

Fundos globais como o Hillhouse Investment, sediado na Ásia, a empresa sueca EQT e o Warburg Pincus, sediado nos EUA, estão contratando para expandir sua presença no Japão. A competição por talentos é acirrada, dizem os fundos.

A COMPETIÇÃO ESQUENTA

Após atingir o pico em 2020, o investimento de fundos globais em imóveis japoneses caiu por vários anos à medida que as taxas de juros ao redor do mundo aumentavam, de acordo com Shota Otani, do Sumitomo Mitsui Trust Research Institute.

Mas o último trimestre do ano passado pareceu ser um ponto de virada, com o investimento aumentando 37% ano a ano, uma tendência que Otani espera que continue.

O fundo doméstico de private equity Integral lançou um fundo imobiliário em janeiro e está levantando capital. O sócio imobiliário da Integral, Hironori Nakai, disse que a chegada do aumento dos preços empurrou os investidores japoneses a assumir mais riscos.

"Até agora, os investidores buscavam estabilidade, mas com a chegada da inflação, há demanda por produtos que possam gerar retornos suficientes para superar as taxas de juros", disse ele.

O sócio Tomohiro Sumiya, que trabalhou anteriormente na Blackstone BX.N, disse que reformar ou converter propriedades e depois aumentar o aluguel é uma maneira de obter retornos maiores.

VOLTA AO TRABALHO AUMENTA A DEMANDA NOS ESCRITÓRIOS

Os investidores dizem que, embora haja muitos negócios a serem fechados, há alguns sinais de superaquecimento em alguns dos setores mais populares, como hotéis.

A Gaw Capital Partners, sediada em Hong Kong, que adquiriu o Tokyu Plaza Ginza, um shopping center de alto padrão no centro de Tóquio em um negócio avaliado em mais de US$ 1 bilhão em fevereiro, perdeu diversas licitações recentes de hotéis, pois o mercado se tornou muito competitivo, disse Isabella Lo, sua diretora administrativa e chefe do Japão.

"Isso cria um mercado um tanto perigoso para os investidores por causa do aumento das taxas de juros, muita liquidez e muita concorrência", disse ela.

Em contraste, propriedades de escritórios de grande porte têm sido um ponto positivo, contrariando uma tendência global, já que mais japoneses retornaram ao escritório após o fim da pandemia. No final de dezembro de 2024, a taxa de vacância de escritórios em Tóquio era de 3,5%, contra 14,7% em Manhattan e 7,6% no centro de Londres, mostraram dados da CBRE.

Dada a escassez de mão de obra no Japão, as empresas estão usando escritórios da moda perto de estações de trem como um meio de atrair e reter funcionários. A promessa de aluguéis mais altos está atraindo dinheiro de investidores, disse Natsuki Kitaguchi, diretor executivo do Sumitomo Mitsui Trust Bank.

Este ano, a Brookfield adquiriu propriedade parcial do complexo de hotéis e escritórios de luxo Meguro Gajoen em Tóquio e a Blackstone adquiriu o TÓQUIO Garden Terrace Kioicho da Seibu Holdings 9024.T. Ambas as propriedades incluem prédios de escritórios ao lado de locais para casamentos e hotéis.

Investidores ativistas há muito tempo têm como alvo a propriedade mantida por corporações japonesas, e alguns estão tendo sucesso crescente pressionando por mudanças na governança corporativa. Em um exemplo de alto perfil, o fundo norte-americano Elliott ano passado adquiriu uma participação na TÓQUIO Gas 9531.T.

Quando a notícia do investimento de Elliott foi divulgada, o estrategista-chefe de ações do Japão do Goldman Sachs, Bruce Kirk, recebeu uma enxurrada de solicitações de análise sobre empresas japonesas com consideráveis ganhos imobiliários não realizados em seus livros.

Houve um total de 25 trilhões de ienes em ganhos não realizados em ativos imobiliários entre as empresas listadas na Topix no final de março de 2024, mostram os cálculos de Kirk.

"No passado, acreditava-se que, embora o valor estivesse lá, ele não poderia ser desbloqueado", disse Kirk. "Agora é mais provável que os investidores possam desbloquear parte desse valor ou, pelo menos, fazer a gerência corporativa fazer algo."