Acciones inmobiliarias europeas mixtas por rebajas y cambios en bonos

Investing.com — Las acciones inmobiliarias europeas han sufrido otro golpe después de que analistas de Barclays (LON:BARC) degradaran a actores clave del sector residencial alemán, citando débiles dinámicas de flujo de efectivo y mayores riesgos de refinanciamiento.

La rebaja incluye a LEG Immobilien, que anteriormente era la única acción con calificación de sobreponderación en el sector, ahora movida a igual ponderación.

La revisión refleja preocupaciones crecientes sobre el apalancamiento, refinanciamiento a tasas de interés más altas y el debilitamiento del sentimiento inversor hacia el sector inmobiliario residencial alemán.

Los analistas de Barclays han argumentado consistentemente que las empresas residenciales alemanas deberían operar sin deuda, dado que sus rendimientos de flujo de efectivo libre antes de costos financieros siguen siendo significativamente más bajos que las tasas marginales de endeudamiento.

La falta de solución a este problema ha hecho que el sector sea poco atractivo, a pesar de las esperanzas de que los valores de los activos se hubieran estabilizado.

Al mismo tiempo, el aumento de la inversión gubernamental en Alemania ha aliviado los temores de una desaceleración económica, debilitando el argumento para mantener acciones inmobiliarias residenciales como estrategia defensiva.

Aunque un renovado riesgo de recesión —especialmente a la luz de las incertidumbres de política comercial bajo la administración Trump— podría traer algunos inversores de vuelta al sector, los analistas de Barclays prefieren la exposición a acciones inmobiliarias suizas como PSP y SPS para posicionamiento defensivo.

La degradación de LEG Immobilien refleja un cambio en las expectativas. Barclays inicialmente calificó a LEG como sobreponderación asumiendo que la empresa buscaría crecimiento financiado con capital.

En cambio, LEG optó por financiar su adquisición del resto de BCP con deuda, una movida mal recibida por los inversores debido a su impacto en el apalancamiento y los fondos de operaciones ajustados (AFFO).

La acción ha tenido un rendimiento inferior al sector, lo que llevó a Barclays a recortar su precio objetivo para LEG en un 30%, reduciéndolo a €70 desde €100.

Otras grandes acciones residenciales alemanas siguen bajo presión. TAG Immobilien permanece en igual ponderación, con su cartera polaca de construcción para venta vista como factor positivo. Sin embargo, persisten preocupaciones sobre su dinámica de flujo de efectivo, con un rendimiento AFFO sin apalancamiento de solo 2.2%, aún por debajo de su costo marginal de financiamiento de aproximadamente 4.5%.

Barclays también señala que el mayor rendimiento de activos de TAG, aunque lo hace relativamente defensivo, podría estar vinculado a ubicaciones de menor calidad, limitando el potencial de crecimiento de alquileres.

Grand City Properties sigue en "infraponderar", a pesar de un rendimiento AFFO más alto en comparación con sus pares.

El apalancamiento de la empresa es ligeramente menor que el de LEG y Vonovia (ETR:VNAn), pero persisten preocupaciones de gobernanza debido a su propiedad mayoritaria por Aroundtown, una empresa altamente apalancada que consolida GYC en sus cuentas.

Los analistas de Barclays también son cautelosos sobre la inversión de GYC en un fondo externo junto con Aroundtown, añadiendo otra capa de incertidumbre a su perspectiva financiera.

Vonovia, la mayor empresa inmobiliaria residencial de Alemania, también sigue infraponderada. Barclays ve poco atractivo en su rendimiento AFFO y es escéptico sobre la estrategia de la empresa para impulsar el crecimiento del EBITDA a través de inversiones intensivas en capital.

Vonovia ha esbozado planes para aumentar el EBITDA entre €575 millones y €875 millones para 2028 mediante varias iniciativas, incluyendo servicios de valor añadido, ventas recurrentes y proyectos de desarrollo.

Sin embargo, Barclays señala que esta estrategia supuestamente "ligera en capital" todavía implica aumentar los niveles de inversión anual de €836 millones en 2024 a aproximadamente €2 mil millones para 2028.

Se espera que el aumento de las cargas fiscales y mayores necesidades de inversión compensen gran parte del crecimiento proyectado del EBITDA, llevando a Barclays a revisar sus pronósticos de AFFO a la baja.

Sin embargo, los analistas de J.P. Morgan sugieren que las cambiantes tendencias en los rendimientos de bonos podrían convertirse en un viento favorable para el sector.

El mercado inmobiliario europeo más amplio ha estado reaccionando positivamente a la continua disminución de los rendimientos de bonos inmobiliarios, ya que las expectativas de recortes de tasas del BCE y BOE se han adelantado. Los analistas de J.P. Morgan argumentan que incluso eliminando el buffer en los supuestos de costo de capital podría impulsar los modelos de valor justo para empresas apalancadas como Vonovia y LEG, potencialmente implicando más de un 40% de alza desde los niveles actuales.

La reacción del mercado ha sido particularmente fuerte para empresas altamente apalancadas y aquellas con vencimientos de deuda más cortos.

Empresas como Kojamo (HE:KOJAMO), Vonovia, Aroundtown y Castellum han experimentado fuertes ganancias, revirtiendo preocupaciones previas sobre sus cargas de deuda.

Sin embargo, los operadores europeos de centros comerciales como URW y Klepierre (EPA:LOIM) no han participado en este repunte, reflejando la incertidumbre persistente sobre las tendencias de gasto del consumidor.

Las empresas de autoalmacenamiento, a pesar de su menor apalancamiento, también han tenido un buen desempeño, lo que los analistas de J.P. Morgan encuentran algo sorprendente dada su sensibilidad a la actividad económica más amplia.

Mientras Barclays señala preocupaciones continuas sobre el apalancamiento y las limitaciones de flujo de efectivo, J.P. Morgan sugiere que un entorno de rendimiento de bonos más favorable podría cambiar la narrativa.

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