聯準會減息 美多戶型物業市場前景看好

美國聯儲局在11月再次將聯邦基準利率下調0.25厘，而且市場相信隨着通脹回穩向下，加上就業市場相對疲弱，所以未來繼續有減息空間。而隨着利率下降，美國房地產相關市場將可受惠，其中多戶型物業（Multifamily）存在着機會。

多戶型物業指的是以租賃為目的，在單一業權下，持有超過一個單位的住宅物業。5戶以上的Multifamily，屬於商業房地產的一種。

多戶型物業指的是以租賃為目的，在單一業權下，持有超過一個單位的住宅物業。

新循環的開始階段

LTL Multifamily II B.V.高級副總裁Alex Norman受訪時表示，「我們正處於美國多戶型住宅地產新循環的開始階段。在COVID-19疫情至今，對租賃物業的需求一直保持強勁。美國存在結構性、長期的住房短缺問題，這持續支撐著租金上升和94%以上的入住率。目前的資本化率平均為5.8%，是十年來最高的水平。因此這些因素的綜合意味著2024-25年是多年來在美國收購多戶型住宅物業的最佳時機。」

LTL Multifamily II B.V.高級副總裁Alex Norman

他指，在COVID-19時期單一家庭住宅價格的快速上升，再加上後來按揭利率的急劇上升，使得擁有住房的變得更難負擔。這增加了對租賃物業的邊際需求。Alex Norman預計，這一趨勢將在未來幾年甚至更長時間內持續下去。另外，到2025年，由於大部分地區多戶型物業新供應將被完全吸收，而租賃單位的長期短缺將重新顯現。

美國整體多戶型住宅的平均入住率為94.2%，與於2021年底至2022年底的95%貼近。目前，A級物業的入住率較低為89%，這是由於更多的供應進入市場；而B級和C級物業的平均入住率為93%至95%。

美住房短缺屬結構性

雖然多戶型物業市場具潛力，但一般投資者較難找到好的入場機會。Alex Norman說：「投資者要在幾乎完全非公開的市場尋找投資機會，而經紀處理的物業往往會導致中標者為資產支付過高價格。因此，只有經驗豐富的經營者擁有深厚的行業人脈，才能在非公開市場找到良好的機會。」

在買入物業後需要投資優化去提高租金收入，他分享指，多戶型住宅投資者通常採用的價值增值策略包括重新裝修浴室、廚房，以及添加最先進的家電設備。這些室內改進會使老舊物業更具吸引力，吸引租戶並使物業管理人員能夠推動更高租金。其他增值措施還可以包括增加或改善一般設施，如健身房、游泳池、戶外區域和娛樂室。

Alex Norman進一步分析表示，美國長期存在的住房短缺問題是結構性，如分區、法規等造成的，而不僅僅是經濟因素。因此，未來可預見的時期內，修正這種不平衡所需的住房單位數量建設是不太可能的。這意味著在未來十年甚至更長時間內，美國的租賃住房將受到強勁的順風支持。與此同時，作為租賃住房的替代品，獨棟住宅對於普通美國人來說變得越來越不可負擔和難以實現，過去十年內，房屋的中位價格與中位家庭收入的比例從4倍增加到超過6倍。美國待售住房的相對高昂將推動邊際上更多的租賃需求。再加上千禧一代和Z世代的成熟帶來的強勁需求動力，多戶型物業的未來看起來非常強勁。

總結來說，美國通脹受控，聯儲局繼續減息步伐，將有利多戶型物業市場發展及投資。