美联储减息 美多户型物业市场前景看好

美国联储局在11月再次将联邦基准利率下调0.25厘，而且市场相信随着通胀回稳向下，加上就业市场相对疲弱，所以未来继续有减息空间。而随着利率下降，美国房地产相关市场将可受惠，其中多户型物业（Multifamily）存在着机会。

多户型物业指的是以租赁为目的，在单一业权下，持有超过一个单位的住宅物业。5户以上的Multifamily，属于商业房地产的一种。

多户型物业指的是以租赁为目的，在单一业权下，持有超过一个单位的住宅物业。

新循环的开始阶段

LTL Multifamily II B.V.高级副总裁Alex Norman受访时表示，「我们正处于美国多户型住宅地产新循环的开始阶段。在COVID-19疫情至今，对租赁物业的需求一直保持强劲。美国存在结构性、长期的住房短缺问题，这持续支撑著租金上升和94%以上的入住率。目前的资本化率平均为5.8%，是十年来最高的水平。因此这些因素的综合意味著2024-25年是多年来在美国收购多户型住宅物业的最佳时机。」

LTL Multifamily II B.V.高级副总裁Alex Norman

他指，在COVID-19时期单一家庭住宅价格的快速上升，再加上后来按揭利率的急剧上升，使得拥有住房的变得更难负担。这增加了对租赁物业的边际需求。Alex Norman预计，这一趋势将在未来几年甚至更长时间内持续下去。另外，到2025年，由于大部分地区多户型物业新供应将被完全吸收，而租赁单位的长期短缺将重新显现。

美国整体多户型住宅的平均入住率为94.2%，与于2021年底至2022年底的95%贴近。目前，A级物业的入住率较低为89%，这是由于更多的供应进入市场；而B级和C级物业的平均入住率为93%至95%。

美住房短缺属结构性

虽然多户型物业市场具潜力，但一般投资者较难找到好的入场机会。Alex Norman说：「投资者要在几乎完全非公开的市场寻找投资机会，而经纪处理的物业往往会导致中标者为资产支付过高价格。因此，只有经验丰富的经营者拥有深厚的行业人脉，才能在非公开市场找到良好的机会。」

在买入物业后需要投资优化去提高租金收入，他分享指，多户型住宅投资者通常采用的价值增值策略包括重新装修浴室、厨房，以及添加最先进的家电设备。这些室内改进会使老旧物业更具吸引力，吸引租户并使物业管理人员能够推动更高租金。其他增值措施还可以包括增加或改善一般设施，如健身房、游泳池、户外区域和娱乐室。

Alex Norman进一步分析表示，美国长期存在的住房短缺问题是结构性，如分区、法规等造成的，而不仅仅是经济因素。因此，未来可预见的时期内，修正这种不平衡所需的住房单位数量建设是不太可能的。这意味著在未来十年甚至更长时间内，美国的租赁住房将受到强劲的顺风支持。与此同时，作为租赁住房的替代品，独栋住宅对于普通美国人来说变得越来越不可负担和难以实现，过去十年内，房屋的中位价格与中位家庭收入的比例从4倍增加到超过6倍。美国待售住房的相对高昂将推动边际上更多的租赁需求。再加上千禧一代和Z世代的成熟带来的强劲需求动力，多户型物业的未来看起来非常强劲。

总结来说，美国通胀受控，联储局继续减息步伐，将有利多户型物业市场发展及投资。

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